Investigar desarrollos inmobiliarios y también fideicomisos de infraestructura creados para financiar construcciones—lo que en México se conoce como fibras inmobiliarias—, puede llevarnos a personajes poderosos vinculados a actos de corrupción que permiten la construcción de bienes pasando por encima de los derechos de pueblos y comunidades.
Este tipo de investigaciones periodísticas de largo aliento demandan análisis de datos, visualización y la participación de un equipo multidisciplinario. Así lo logró el medio mexicano N+Focus con el reportaje Ciudad sin agua. Un pueblo contra el gigante de concreto, ganador del Premio Ortega y Gasset 2023 como Mejor Cobertura Multimedia.
Los autores de la investigación Jennifer González Posadas y Alejandro Melgoza Rocha compartieron con IJNet la metodología aplicada en este trabajo, así como los aprendizajes que consideraron claves para que más periodistas puedan realizar reportajes que levanten la voz de las poblaciones afectadas por los abusos de inmobiliarias.
Armar un plan de trabajo
Todo trabajo periodístico demanda un plan de trabajo y para esta investigación llevó casi un año. Los primeros tres meses fueron de planeación: construcción de hipótesis, elaboración de línea de tiempo y exploración documental.
En los siguientes cinco meses, el trabajo se dividió entre grabaciones de entrevistas y tomas del lugar, así como la revisión de documentos obtenidos vía transparencia. El tiempo restante fue para armar la publicación multimedia en la etapa de postproducción, incluyendo la verificación de datos.
Un total de 16 personas participaron: editores, periodistas, realizadores, grabadores de drones, equipos de análisis de datos, diseñadores multimedia y programadores.
Dictamen de factibilidad, documento clave
En México, sin un dictamen de factibilidad no se puede construir, en ello recae su importancia. El documento revela el nombre de la persona que va a construir y si el gobierno o la alcaldía tienen capacidad de distribuir agua y drenaje en la zona. No obstante, menciona González, esta documentación no muestra el agua disponible, solo la infraestructura.
Melgoza agrega que este dictamen está relacionado con la Ley de Desarrollo Urbano de cada localidad, por lo que puede variar por estado o país. Por el lado de los proyectos inmobiliarios, indica tipo de construcción, volúmenes, pisos, estacionamiento y densidades.
Construir bases de datos y mapear resultados
Un trabajo clave en esta investigación fue el análisis entre el mapa de disponibilidad de agua en la Ciudad de México con el mapa que provee el Sistema de Aguas para ubicar las zonas con mayor número de permisos de construcción. Esto brindó uno de los hallazgos importantes: la poca disponibilidad de agua en donde se habían otorgado mayor número de licencias.
Además, Melgoza generó un mapeo de desarrollos inmobiliarios con mayor consumo de agua que resultó de revisar el registro de denuncias que había contra megaproyectos inmobiliarios por parte de la Procuraduría Ambiental. Al cruzar la información obtenida a nivel administrativo y penal se logró conformar una base de 211 mega desarrollos instalados en la Ciudad de México con irregularidades.
Los periodistas también armaron una línea de tiempo en Excel con los datos obtenidos de los informes financieros, los expedientes de las denuncias y las respuestas de solicitudes de información. Incluyeron un rastreo de datos en redes sociales para investigar a las empresas, con el fin de contrastar fechas de anuncios de etapas.
Enfrentar la opacidad al investigar fideicomisos inmobiliarios
Aunque los fideicomisos inmobiliarios están relacionados con el desarrollo urbano y la infraestructura en una ciudad, lo que involucra permisos y espacio público, en México existe una amplia opacidad que los rodea, desde el acceso a la información hasta la búsqueda de respuestas directas.
Aún y con estas barreras, González resalta una ventaja: cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores, lo que hace viable el acceso a sus informes de ingresos, ventas y propiedades, y con ello, conocer sus intereses y perfiles, detectar si se dedican a la administración o compra de bodegas, plazas comerciales o parques industriales.
Melgoza comparte una guía para seguir el rastro de desarrollos inmobiliarios:
- Conocer el esquema y el mapa de las mega plazas y los mega desarrollos que hay en las ciudades.
- Contactar a grupos vecinales, comités o asociaciones que hayan señalado a los desarrollos hasta su conclusión. Esto permitirá conocer cómo se fue modificando su paisaje, su entorno y las irregularidades como denuncias.
- Búsqueda hemerográfica de todos los registros que hay acerca de ilícitos de los desarrollos.
- Generar solicitudes de información sobre cada uno de los desarrollos a la autoridad ambiental y con las fiscalías.
- Explorar los reportes anuales de los inversionistas. Están obligados a reportar los ilícitos en los que estén involucrados. “Ahí empiezas a seguir su camino de huella”, aunque los fideicomisos no reportan todos sus juicios y además se registran con diferentes razones sociales lo que también brinda pistas de información, agrega González.
- Reportear la justicia administrativa, que suele resguardar los grandes casos de inversionistas y, sobre todo, de inmobiliarios.
Trampas inmobiliarias, una hidra de mil cabezas
La experiencia al investigar anteriormente desarrollos inmobiliarios y fideicomisos por parte de González y Melgoza les permitió identificar estrategias que usan las constructoras de los fideicomisos y que consisten en presentar los proyectos por etapas, lo que obliga al periodista a generar diversas solicitudes de información e identificar cada una de las etapas del proyecto, lo que se asemeja a una “hidra de mil cabezas”.
“No se puede ser totalmente exhaustivo y comprensivo de todo porque si no nunca vamos a terminar (…) La línea de tiempo nos ayudó a no perdernos y a no seguir todas las cabezas de la hidra”, expresó González.
Otra de las complejidades que se enfrentan al investigar estos temas es el cambio de razón social de que registran los desarrollos, mencionó Melgoza. “Muchas de estas razones sociales son creadas para no dejar huellas de tipo fiscal o legal; sino se detectan, podemos pensar que si encontramos 105 denuncias corresponden a igual número de empresas, cuando a lo mejor pertenecen al mismo conglomerado”.
Solicitudes y reservas de información
Esta investigación requirió 1.876 solicitudes de información porque implicó la revisión de 16 alcaldías en la Ciudad de México, donde se requirieron expedientes administrativos, penales, multas, permisos, autorizaciones, además del origen y antecedentes de los desarrollos inmobiliarios.
No obstante, los periodistas enfrentaron negativas reservas de la información, con secretos fiscales o inexistencia de la información como excusa. Las negativas fueron impugnadas. “Entregaron información a cuentagotas. Me atrevo a decir que si nos entregaron información fue en un 1% de efectividad, lo demás no sirvió, lo cual me parece omiso dado que el agua es un interés público”, dijo Melgoza.
A pesar de los alegatos por obtener la información vía transparencia, el equipo de periodistas decidió no consumir más tiempo. Además, de manera inicial habían planteado dos posibles escenarios: uno con entrega de la información oficial, y otro, con la negativa por entregarlo.
El consejo, menciona Melgoza, es considerar los tiempos máximos publicables para la investigación. Recordó cómo obtener el dato de consumo de agua por desarrollo le llevó ocho meses de revisión documental. Se trata, agregó González, de interrogar al documento, que tal vez no resuelva la investigación pero puede dar pistas.
Aprendizajes de la investigación
Tanto González como Melgoza comparten estos aprendizajes:
- Trabajo multidisciplinario. Desde la concepción de la hipótesis pasando por el desarrollo, la postproducción y la verificación, todo el equipo tiene que saber qué se está trabajando, no importa que tan compleja es la investigación.
- Delimitar la investigación. Reportear desarrollos inmobiliarios demanda mucho trabajo y trampas impuestas por las mismas empresas, por ello es importante fijar un límite desde la hipótesis, no hacerlo podría llevar al equipo a un desgaste.
- Ubicar a los poderosos. Encontrar quiénes son esos grandes jugadores ayuda a aterrizar la investigación.
- Aprovechar las capacidades del equipo. Confiar en las habilidades de cada integrante del equipo da tranquilidad a la investigación.
- Escuchar. Los periodistas deben escuchar siempre a las personas o comunidades afectadas por un problema, no solo para narrar las historias o ilustrar de manera precisa, sino también porque los reporteros se van una vez publicado el material, mientras que los afectados se quedan.
Imagen principal de Sean Pollock en Unsplash.
Imágenes del artículo cortesía de N+Focus.
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